本报记者 郭阳琛 张家振 杭州报道
“杭州楼市分化明显，改善性住宅明显更受欢迎。正因如此，我们项目183平方米的洋房产品仅做了4房，得房率达92%，配有一个面积近50平方米的‘大横厅’，最新一期加推房源中签率低至10.92%。”近日，滨运映翠湾项目置业顾问李青（化名）向《中国经营报》记者表示。
住房品质也越来越受到关注。3月11日，《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》正式出台，配套制订的《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》（以下简称《导则》）将于4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长倪虹日前表示，要把住宅的层高提高到不低于3米。《导则》提出了更高的要求，明确高层住宅底层一定要架空，且架空层高度不小于4米；在住宅层高不小于3米的基础上，对大户型要求层高不小于3.15米。
“杭州六小龙”爆火，也让杭州楼市受到更多关注。相关容积数据显示，2025年2月，杭州市331个项目共成交2451套商品房，同比增加108.77%；二手房共成交5977套，同比上涨135%；带看量同比增长167%，已超过2024年4月“小阳春”的水平。
多名房地产业内人士表示，杭州市通过发挥产业与人才优势，已形成“以产促城、以城留人”的良性循环，为楼市提供了坚实的基本面支撑。但远郊板块库存压力仍存，楼市复苏呈现出核心区与外围分化特征。
“红盘”中签率低至10%
3月上旬一个普通工作日的下午，记者在杭州市拱墅区滨运映翠湾售楼处看到，沙盘前和会客区聚集了不少看房者。
据李青介绍，滨运映翠湾项目主力户型是183平方米的洋房产品，还有110—149平方米的高层住宅产品。项目位于杭州市主城区运河新城板块，限价仅为3.37万元/平方米，因此市场反响较好。
“今年1月开盘时，145套房源吸引了1058户家庭登记，中签率为13.71%。”李青告诉记者，能够明显感受到，杭州楼市在今年春节后迎来进一步复苏，前来咨询和看房的人也越来越多。“我们项目一到周末每天都要接待上百组客户。”
这也是杭州楼市迈入“小阳春”的一个缩影。克而瑞浙江区域统计数据显示，3月3日—9日，杭州市共有7个住宅项目开盘，供应房源737套，成交536套，综合去化率达73%，约为前一周的5倍；3月10日—16日，杭州市8个住宅项目推出588套房源，成交333套，去化率达56.6%。
记者在采访中了解到，3月以来，杭州市已有多个“红盘”中签率逼近10%的低位。绿城汀岸印月轩共加推104套房源，有833组客户登记入围，中签率低至12%，并实现全部去化；绿城溪听晓月首开67套房源引来402组客户登记，中签率约为17%；滨江潮语映月轩5次开盘热度持续攀升，最近一次推出104套房源，中签率仅14.4%，触发“有房家庭122个月社保”硬性门槛。
据滨江集团（002244.SZ）相关负责人介绍，滨运映翠湾项目此次加推热度高于两个月前的首开，131套房源吸引了约1200组家庭入围摇号，中签率仅为10.92%。其中，有1073组客户为有房家庭，争夺其中52套房源，中签率更是低至4.64%。
克而瑞浙江区域一位分析师表示，杭州楼市此轮复苏行情始于2024年年底，随着2025年“金三银四”的到来正愈演愈烈。在改善需求的带动下，新房市场亦蒸蒸日上，去化明显提速，部分“红盘”甚至出现“社保巨子”抢房局面。
“3月底至4月初，杭州市还将有优质宅地陆续入市，房企拿地意愿与购房者入场节奏共同提速，或将推动市场热度持续攀升。”上述分析师进一步表示。
打磨品质获得溢价空间
为更好贴近市场需求，房企在杭州市的通行做法是提升品质、比拼“内功”。
位于拱墅区的绿城馥香园项目于2024年12月底刚刚交付，蛇年春节后便一举成为二手房市场的“顶流”。记者实地走访发现，对比板块内的其他项目，绿城馥香园的最大特色在于园林区域特别大，设置了3个中央大草坪、1个巨大的儿童游乐区以及各种丰富的叠坡造景。
除房企主观能动性外，杭州市也从政策层面为建设“好房子”提供助力。据杭州市建委房开处处长李勇介绍，《导则》共有116条细则，是对现行国家规范标准的补充和提升，如国标要求住宅卧室不能紧邻电梯，而《导则》进一步要求住宅套内的“书房”“健身房”“活动室”等使用面积大于7平方米的独立房间，均不应紧邻电梯布置。
“此外，对紧急情况下可以用于运送病人或伤者的担架电梯，《导则》要求设置公共电梯的住宅，每居住单元要至少设置1部担架电梯，而目前国家的要求是12层以上才需设置。”李勇补充道。
“电梯作为出行的必要工具，直接关系到居民生活质量，无疑是衡量‘好房子’的关键因素之一。”通力集团执行副总裁、通力大中华区总裁包嘉峰告诉记者，借助数字化技术，通力在杭州市将所有电梯设备接入了物联网平台。同时，通过大数据与人工智能技术，可实现预测性维保，能够提前精准识别并定位潜在问题。
为推动开发商落实“好房子”标准，杭州市在土地出让层面就已开始布局。杭州市建委相关负责人指出，住宅品质提升试点项目将在供地前规资部门出具的地块《建设条件须知》中进行明确。开发商可以据此明确相关要求，在拍地前进行项目成本测算、比较等工作，再决定是否参与拍地及项目建设。
杭州市一位本土房企人士也表示，杭州市2024年10月后推出的地块取消了限价，房企普遍改变了以往的快周转模式，以进一步打磨产品品质，希望通过慢节奏获得更大的溢价和利润空间。“对于严格执行品质标准的示范项目，我们也将鼓励金融机构通过设立绿色通道、增强信贷支持、降低融资成本等措施，提供有力支持。”上述杭州市建委负责人阐释道。
人才产业优势成楼市基石
此前，在杭州市蛇年春节后的第二场土拍中，滨江区西兴单元地块因距离“杭州六小龙”之一的宇树科技仅约500米而备受关注。最终，该地块被滨江集团以13.81亿元竞得，溢价率约43.69%，楼面价约4.3万元/平方米。
熟悉杭州楼市的业内人士张强（化名）告诉记者，“杭州六小龙”虽然热度很高，但这类企业都是初创型企业，员工人数并不是很多，对于杭州楼市的直接影响不大。但是“杭州六小龙”的出现，说明杭州市人才、产业优势突出，这些都是一个地方楼市的基本盘。
《2024年浙江省人口主要数据公报》显示，截至2024年年底，杭州市常住人口达到1262.4万人，相比2023年的1252.2万人增加了10.2万人。
对于各类人才购房安家需求，杭州市也拿出了“真金白银”支持。根据杭州市最新人才政策，A类人才最高可获得800万元购房补贴，B类人才最高有200万元购房补贴，首套住房可优先摇号，C类人才最高有150万元购房补贴，D类人才最高享受100万元购房补贴。E类人才的具体补贴金额则因区而异，例如西湖区补贴15万元，富阳区补贴40万元。
“高层次人才在杭州市购买新房时享有优先权，大部分楼盘都能直接购买。就算是‘红盘’，人才的中签率也是普通人的几倍。”在张强看来，杭州市还通过房租补贴、专利快速预审、人才落户便利等措施支持科技企业。这种政策组合拳不仅有利于留住人才，还能通过企业成长带动住房需求持续释放。
张强进一步表示，科技企业集中区域正成为杭州楼市的增长极。例如，阿里巴巴总部迁至未来科技城后，区域房价已持续上涨多年。当前，“杭州六小龙”所在的滨江、申花等板块，土地市场热度高涨，新房限价突破5万元/平方米，二手房成交活跃。“而远郊板块仍需依赖产业导入，才能推动高库存逐步消化。”