北京金融街写字楼。董红艳/摄

本报记者   董红艳  北京报道

当前，北京写字楼空置率仍维持高位，租金水平也未有显著回升。对此，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明向《华夏时报》记者表示，当前甲级写字楼市场已步入供需深度博弈期，实质性降低空置率需双轨攻坚，需要严控新增供应与激活企业需求动能。

不过，值得关注的是，随着科技创新与产业创新的加速融合，高技术产业发展的持续向好为北京中关村等地的写字楼市场注入新动能。高力国际近日公布的数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼市场单季度净吸纳量达到3.2万平方米，连续八个季度实现去化，空置率连续七个季度稳定在20%左右的水平，租金降幅持续收窄。其中，中关村的表现最为突出，保持了强劲的去化水平，连续四个季度累计去化总量接近16万平米，创有历史记录以来的最快速度。

租金下行短期难逆？

北京拥有庞大的写字楼市场。整体看来，目前北京甲级写字楼市场供需不平衡依然严峻，空置率处于历史高位水平。根据高力国际数据，北京拥有甲级写字楼市场1310万平米，乙级写字楼市场1003万平米，产业园市场1308万平米，而截至今年二季度末，甲级写字楼市场空置率仍然维持在20%左右，北京甲级写字楼租金已经下滑至2011年水平。

即便在企业密集的中关村，近年来的写字楼租金也下跌得十分明显。据3房网监测数据，2019年7月份北京中关村商圈中关村互联网金融中心楼盘写字楼挂牌房源的出租价格10.5元/平米/天。而据贝壳APP监测数据，截至目前，互联网金融中心的租金为6到9元/平米/天，其中大部分租金为6元/平米/天。

北京写字楼市场亟待破解“供应刚性”与“需求波动”的再平衡命题。高力国际北京公司董事总经理李娟向《华夏时报》记者分析指出，在科技创新驱动的新周期，将看到更多企业选择从低效资产向优质资产转移，同时，办公楼市场也会迎来残酷的出清周期，双周期共振驱动优质企业资源向头部项目快速集聚。伴随租金深度调整释放价格弹性，叠加轨道交通网络突破地理桎梏，企业在维持租赁成本预算不变或降低的前提下，亦可实现区域选择半径的大幅扩张，可触达的优质项目数量翻倍，企业选址灵活性显著提升。

其实，市场也呈现出了部分回暖迹象。2025年二季度，北京甲级写字楼市场保持去化态势，市场正处于新增供需动态平衡阶段。6月25日，熟悉中关村片区写字楼租赁的中介人员刘娟（化名）向《华夏时报》记者表示，到今年，中关村的写字楼租赁价格的确已经降了很多，但因为降价，整体出租率上涨了一些。

据高力国际发布的数据，今年第二季度，北京甲级写字楼净吸纳量达到3.2万平米，连续八个季度实现去化；二季度，北京甲级写字楼空置率稳定在20.2%，连续七个季度稳定在20%左右的水平；租金降幅持续收窄，二季度北京甲级写字楼平均净有效租金降至235.6元每月每平米，环比微降2.9%，为近三季度最小降幅。

陆明向《华夏时报》记者表示，当前甲级写字楼市场已步入供需深度博弈期，实质性降低空置率需双轨攻坚，需要严控新增供应与激活企业需求动能。

同时，结合当前的供需节奏，陆明认为，北京甲级写字楼市场短期窗口已现。因为2025年恰逢未来三年新增供应低谷，这为下半年空置率持续下行创造有利条件。不过，企业办公空间集约化整合叠加自有物业回迁潮，将导致全年净吸纳量同比收窄，年末空置率预计仍维持在20%左右。高空置率与弱需求共振下，市场需以战略定力静待新平衡点，租金下行趋势短期难逆。不过，差异化产业基因正催化结构性破局，下半年甲级写字楼市场或迎来区域性底部机会和价值拐点。

科创潮下强势去化

2025年上半年，中国经济外部环境复杂变化，但中国经济依然展现出较强韧性。随着科技创新与产业创新的加速融合，高技术产业发展的持续向好为北京写字楼市场注入了新质动能。根据高力国际数据，今年上半年北京甲级写字楼市场新增需求高度集中于产业能级跃升的中关村、丽泽及金融街三大片区，市场呈分化趋势。

科技变革机遇下，中关村的产业能级正在凸显。据北京市统计局公布的数据，2025年1到5月，中关村示范区监测的规模（限额）以上重点企业实现总收入3.2万亿元，比上年同期增长7.3%。实现技术收入9232.1亿元，同比增长24.0%，技术收入占总收入比重为28.5%。

产业持续升温推动中关村的写字楼市场呈现强力复苏的迹象。高力国际公布的数据显示，科创浪潮引爆高新技术企业空间扩张，推动中关村上半年甲级写字楼净吸纳量突破6万平米，连续四个季度累计去化总量接近16万平米，创有历史记录以来的最快速度。而上一次连续四个季度累计去化超过10万平米还要追溯到4G产业爆发元年的2015年。

刘娟向记者表示，到今年，中关村一些高端写字楼，价格下调后，甚至能够在较短的时间内实现满租。比如互联网金融中心，去年空置很多，今年到目前就只剩一套200多平米的房源没被租出去了。

值得关注的是，中关村部分老旧楼体经过升级改造，正在以崭新的面貌示人。其中，之前聚集了大量电子产品商铺的鼎好大厦，在2020年关闭改造，最终在2025年1月份竣工，摇身成为中关村的科技商务综合新地标。市场资料显示，截至目前，鼎好已经吸引了深视科技、零一万物、创新奇智、智源研究院等科技企业入驻。

北京写字楼市场。董红艳/摄

除了中关村的表现亮眼，丽泽商务区在二季度也延续了强劲去化动能，金融街也依然是北京写字楼市场压舱石般的存在，维持着较为健康的空置率水平。高力国际方面指出，丽泽商务区甲级写字楼，单季净吸纳量突破2万平米，上半年累计超过5万平米。此轮扩张主要受国央企办公需求集中释放驱动，推动空置率降至21.5%，年末有望进一步跌破20%。金融街甲级写字楼空置率维持在全市最低的11.7%，不仅有效留存现有企业需求，更为意向回流的优质企业提供精准价格弹性空间。

责任编辑：张蓓   主编：张豫宁